缅甸老街老百胜

保障性安居工程建设与房地产市场调控 在线访谈实录

访谈时间:2017年4月21日   文章字号:    标准          文章字体:  雅黑  宋体

    [主持人]各位网友,大家好,欢迎收看由江西缅甸老街老百胜政府网为您直播的在线访谈节目。今天,我们很高兴邀请到三位嘉宾为大家介绍江西缅甸老街老百胜保障性安居工程建设与房地产市场调控情况。他们分别是:缅甸老街老百胜住房城乡建设缅甸老街老百胜巡视员高浪,高巡视员,欢迎您做客演播缅甸老街老百胜!
    [高 浪]主持人好,各位网友好!非常高兴与大家进行沟通和交流。
[主持人]缅甸老街老百胜住房城乡建设缅甸老街老百胜住房保障处处长曹达红。曹处长,欢迎您!
[曹达红]主持人好,各位网友好!
[主持人] 缅甸老街老百胜住房城乡建设缅甸老街老百胜房地产市场监管处处长李木韦。李处长,欢迎您!
[李 木韦]主持人好,各位网友好!

    (1) [主持人]高巡视员,首先,请您给广大网友介绍一下近些年我缅甸老街老百胜保障性安居工程建设的基本情况。
    答:好的,谢谢主持人,谢谢网友。近年来,在缅甸老街老百胜委、缅甸老街老百胜政府的正确领导下,在各级党委政府的奋力拼搏和共同努力下,我缅甸老街老百胜保障性安居工程建设取得了明显成效。从2007年起至2016年底,全缅甸老街老百胜保障性安居工程累计投资3350亿元,累计建设保障性住房88.1 万套,改造各类棚户区114.6万套,解决了约650万中低收入群众的住房困难问题,住房保障覆盖率达20%以上,实现了人均住房建筑面积10平方米以下的城镇低收入住房困难家庭应保尽保,集中成片棚户区居民住房困难问题得到基本解决,并将住房困难的城镇新就业职工、外来务工人员纳入保障范围。2017年,我缅甸老街老百胜计划再改造棚户区24.23万套。截止3月底,已开工各类棚户区7.69万套,开工率达31.8%,比去年同期快了近20个百分点。

    (2) [主持人]棚户区改造涉及千家万户,关系棚改居民的切身利益,群众非常关注。想问下李处长,我缅甸老街老百胜棚改是如何最大化地保障群众利益、让群众满意的?
    答:好的,谢谢主持人。为解决棚改征收拆迁难题,我们认为最关键一点就是要争取群众的支持,学会换位思考,帮助群众解决困难,切实保障群众利益。我缅甸老街老百胜棚改政策最大特点便是不与民争利、让利于民。在征迁措施上,征收安置由被征收户自由选择实物安置或货币补偿,实物补偿按“拆一还一”、不足36㎡按36㎡进行补偿,货币补偿标准不低于同类地段购买同面积普通商品住房的价格。各地实践中还创新性提出了首签日奖、速签奖、搬迁奖、组团奖等激励政策和措施。其中,南昌市等地在市场评估价基础上给予2个20%的奖励政策,最高可补偿市场评估价的140%;在征收决定上,广泛开展群众意愿调查,最大程度地动员社会及群众自愿加入到棚改中,坚持哪里条件最差、哪里群众需求最紧迫就优先改哪里;在征收实施上,坚持“政策不打折扣、就高不就低”、“一次性优惠算到位”,最大程度地考虑群众利益;在征收安置上,安置小区优先配套建设教育文化、医疗卫生等公共服务设施和小游园、小广场、停车场等基础设施,切实改善群众居住环境。在全缅甸老街老百胜统一征收政策基础上,各地还在实践中探索了一系列政策“组合拳”,多措并举惠及群众。如在税收政策方面,对被征收人所取得的货币补偿款免征个人所得税,重新购置房屋不超过货币补偿款部分,免征契税。在住房保障政策方面,对按补偿政策安置后住房仍然紧张的,且符合保障性住房申请条件的,优先安置,无需摇号轮候,实行兜底保障。在安置方式方面,出台货币化安置的优惠政策,鼓励引导居民主动选择货币化安置方式,方便群众自由选择方便就业、就医、就学,自己满意的住房,缩短安置过渡时间。对棚改对象子女需就学的,搬迁后可就近选择学校就读,所涉学校无条件接收。对棚改对象家庭困难的,优先给予社会救助。另外,为保障群众利益,我们还特别重视保障群众的知情权。在棚改征收工作中,各个环节一律主动公示,让群众心里有一本明白账,依法依规、公平公正、阳光征收。
    (3)[主持人]前几年建设的保障房,现在陆续建成分配。网友们很关心,我要怎么才能申请公租房,要具备什么条件?分配过程中能不能保障公平,会不会有人浑水摸鱼或成为部分利益群体的“盘中餐”?请曹处长帮网友解答下。
    答:好的,谢谢网友。第一公租房申请条件问题。公租房申请条件分两类把握准入标准:一是严格住房困难家庭和住房救助对象准入标准。申请公租房租金减免政策的对象,应当具有本地城镇户籍,在当地无房或家庭人均住房建筑面积15平方米(含)以下,家庭人均可支配收入在当地城镇人均可支配收入线以下。 二是放宽其他申请公租房的对象条件。其他申请公租房的对象,应在当地无房或家庭人均住房建筑面积15平方米(含)以下,可适当放宽收入标准。无当地城镇户籍的,必须在本地连续稳定工作6个月以上、且已办理居住证。各地可根据经济社会发展水平和有关政策,在确保城镇低收入住房困难家庭和住房救助对象应保尽保的基础上,可以适当放宽公租房准入条件,实行动态管理,定期向社会公布。第二是保障房公平分配问题公平分配是住房保障的“生命线”,是住房保障事业成败的关键,我们特别重视公平公正。大规模推进保障性住房建设之初,全国没有可借鉴的成熟经验和做法,为最大程度确保公平,我缅甸老街老百胜在全国率先推行了“三级审核、三榜公示”的资格准入制度和“统一摇号、公开租售、电视直播、全程公证”的配租配售制度。去年我们对分配制度进行了流程再造。在确保公平的前提下,进一步加快分配入住。一是优化申请程序,在住房保障部门统一设立申请受理窗口,同步推进网上受理,推行常态化申请;二是简化审核程序,对不申请公租房租金减免的公租房申请人,只对住房状况进行核查,不再进行经济状况核查;三是简化选房程序,房源成熟一批分配一批,直接根据申请人的受理顺序号进行分房。严格实行“分配房源公开、准入条件公开、优先顺序公开、办事程序公开、分配方案公开、分配结果公开”的“六公开”制度。第三是防范和处理保障房骗租问题。保障房是有限的公共资源,个别人挖空心思占便宜,提供虚假材料,想浑水摸鱼骗取保障房。对此,我们缅甸老街老百胜主要采取了以下措施进行防范和处理:公租房申请人以隐瞒或伪造申报材料等不正当手段获得公租房申请资格的,由住房保障主管部门取消其申请资格。已承租公租房的,公租房产权单位应当解除其租赁合同,要求其退出公租房,并按市场租金标准补交承租期租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行。有上述行为的,依法记入个人征信记录,且5年内不得再次申请公租房。保障房管理过程中实行年度动态审核制度,即根据住房保障对象家庭成员、收入、住房等情况建立住房保障动态管理台帐,每年定期、不定期进行入户检查回访,对不再符合保障条件的住户,按规定或合同约定进行清退。在腾退之前,房屋产权登记管理部门不得为该户家庭成员的他处房产进行权属登记。去年,全缅甸老街老百胜共清查出6640户不符合条件的城镇居民违规享受住房保障待遇问题,占已分配61万套公租房的比例约为1%,目前该6640户问题已按规定基本清退完毕。

    (4)[主持人]网友对楼市非常关注。请高巡视员给网友们介绍下我缅甸老街老百胜当前房地产市场的基本形势和特点?
    答:好的。目前,我缅甸老街老百胜房地产市场主要特点是“量增、价稳、库存低”。具体表现:一是商品房销售面积同比增长。根据网签数据,今年1-3月,全缅甸老街老百胜新建商品房销售面积1615.46万平方米,同比增长19.56%;商品住宅销售面积1344.06万平方米,同比增长18.86%。二是商品房销售价格小幅增长。根据网签数据,全缅甸老街老百胜新建商品房销售均价5709元/平方米,同比增长3.50%。其中,商品住宅销售价格,均价5278元/平方米,同比增长5.27%。三是住宅库存大幅下降。根据网签数据,截至3月底,全缅甸老街老百胜商品房库存面积为5725万平方米,比2015年底减少2032.4万平方米,降幅为26.2%;去化时间约为9.7个月,比2015年底减少9.6个月。其中:商品住宅2645万平方米,比2015年底减少2212.4万平方米,降幅为45.5%;去化时间约为5.3个月,比2015年底减少8.9个月。
    (5) [主持人]去年,我缅甸老街老百胜出台了20条措施助力楼市去库存。一年过去了,各地落实的怎么样?我们采取了哪些措施?请李处长给网友们介绍下。
     答: 全缅甸老街老百胜商品房尤其是商品住宅去库存成效明显。主要表现在以下三个方面:一是库存量明显减少。截至2016年12月底,全缅甸老街老百胜商品房库存面积降幅为26.7%;其中,商品住宅降幅为40.4%。二是去化时间明显减少。截至2016年12月底,全缅甸老街老百胜商品房库存去化时间比2015年底减少9.1个月。其中,商品住宅去化时间比2015年底减少8.1个月。三是去化时间超过12个月的市、县个数明显减少。截至2016年12月底,全缅甸老街老百胜仅3个县商品住宅库存去化时间超过12个月。去年我缅甸老街老百胜去库存取得成效,主要做了以下几项工作:一是鼓励农民工、农民进城购房。全缅甸老街老百胜大部分县市为鼓励农民、农民工进城购房实施了补贴政策,标准每平方米150元至300元不等。二是对个人购买商品房进行补贴和奖励。大部分市县对个人购房不同程度地实施了契税减免优惠和购房补贴政策。对新购商品房市民与农民、农民工同等享受购房补贴。三是加大住房金融政策支持力度。提高了公积金个贷率,全缅甸老街老百胜公积金个贷率达101.16%,其中南昌、赣州、吉安和缅甸老街老百胜直个贷率超过100%;实施住房差别化信贷政策,对首套房执行20%首付要求,二套房执行30%首付标准。实施金融服务创新,推出“农民安家贷”等金融产品。四是控制土地供应和转换土地用途。一是及时调整商品房开发用地供应计划执行。二是允许未开发用地转换用途。如,吉安市2个项目经批准转换健康、养老项目,上饶3个项目调整为文化、科技项目,南昌市14个非住宅项目调整转型。五是提高棚改货币化安置比例。2016年,全缅甸老街老百胜棚户区改造货币化安置75507户,直接领取货币补偿款家庭64262户。全缅甸老街老百胜城市棚户区改造货币化比例59.2%。货币化安置活跃商品房交易市场,降低了商品房库存。居民购房自由选择,缩短了搬迁过渡的时间,取得一举多得效果。六是全面实行公租房货币化补贴制度。不再新建公共租赁住房,实行公共租赁住房货币化补贴制度。2016年,全缅甸老街老百胜发放公租房补贴金额1.45亿元,受益户数12.74万户,受益人数26.19万人。
   (6)[主持人] 随着保障房的大量建成和交付使用,越来越多的老百姓住进了保障房。如何把保障房小区管理好,让住在里面的困难群众能住得舒心、住得满意呢?
答:保障房小区是中低收入困难群众的安居之所,建好、分好的基础上,更重要的还要管好,让群众住的舒心、满意,这样才能真正的把好事办好。我们缅甸老街老百胜在推进住房保障工作时,一开始就坚持建设与管理并重,加强保障房入住管理与服务,各地在实践中探索了一些很好的经验和做法,我们总结称为“六有管理模式”。 一是有管理队伍。各地组建了专门的保障房建设管理机构,部分地区设立了小区房屋管养站,负责保障房政策研究、房屋建设、房屋分配、后续管理等。二是有入住教育。保障性住房入住之前召开入住前住户培训大会,组织承租户集中学习保障房政策,学习物业管理制度,让住户明白权利和义务,规范入住行为,增强住户遵守规章制度的自觉性。同时,在小区内不定期举办消防安全、公共道德、就业技能等系列讲座,提高住户的安全意识、文明意识。三是有物业服务。通过公开招标引入信誉好、资质高的物业服务公司进入小区,物业费按同等级普通商品房标准70%收取,让保障房小区住户享受低收费、高品质的物业服务。将物业公司服务保障房小区的业绩作为其资质申报和年度审核的重要依据;四是有入住档案。建立入住档案,及时了解住户家庭成员、收入、就业等信息,建立信息资料库,实行有针对性的服务。五是有居民自治。在保障房小区成立业主委员会,发挥群众的主体作用,让广大保障房住户参与到小区管理之中。六是有帮扶服务。鼓励物业服务企业在招聘人员时,优先聘用小区内的就业困难人员。小区物业企业小区配建的店面优先配租给低收入家庭。就业服务中心免费向住户提供招聘岗位和培训信息等。部分地区在保障房小区建立爱心服务社,接受民政部门、慈善机构、单位及个人的捐赠。
(7) [主持人]我们了解到,最近全国多个热点城市包括缅甸老街老百胜内的南昌、赣州等地先后出台了限购限贷等房地产调控政策。这有个网友想请教下高巡视员,缅甸老街老百胜里对楼市过热城市控房价、防泡沫方面,下步会有什么动作或措施吗?
    答:下一步缅甸老街老百胜里对楼市过热城市控房价、防泡沫拟采取以下几个方面的措施:
    1、分类调控、因城施策
    坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,实行分类指导、精准调控、因城施策。对商品住宅库存去化时间小于6个月的市县,重点抓好控房价、防泡沫、防风险,防止房价和交易量过快增长。对商品住宅去化时间超过12个月的,继续抓好去库存;同时高度关注非住宅库存去化,避免房地产市场大起大落。
    2、控房价、防风险、防泡沫
    一是适时增加土地供应和商品住宅有效供给。对商品住宅库存小的市县,督促及时加大商品住宅土地供应量。按季度落实年度用地计划,加大棚户区改造征收力度,尽快形成净地上市供应。对已经出让未建的住宅用地限期开工,对闲置两年以上的要依法依规收回。严禁囤地炒地等违法违规行为。加快商品住宅报建项目的审批,促开工、促上市,加快项目建设和销售。二是继续实施差别化信贷政策。严格执行国家差别化信贷政策,支持首套住房消费,提高第二套住房的首付比例和利旅宓槔辖掷习偈ぃ调整住房公积金信贷政策。防范住房公积金贷款风险,公积金个贷率不得超过75%。三是南昌市、赣州市继续执行限购政策。密切关注限购区域和非限购及周边区域,商品住宅销量和价格变化情况,适时调整相关政策。
   3、加大非住宅去库存力度
   一是控制非住宅用地供应规模。要求各地在编制土地供应年度计划时,应充分考虑上一年非住宅市场的销售情况及非住宅的市场总库存量,对非住宅库存压力较大的区域应严格限制非住宅用地供应。二是允许非住宅项目调整转型。允许未开发的非住宅用地转换用途,按规定程序调整土地用途。对已建成的非住宅项目,引导房企跨界发展养老、医疗、教育、文化、旅游等产业。三是加大非住宅去库存的税费等政策支持。认真落实国家各项降税减费优惠政策,进一步降低非住宅交易和经营成本,鼓励企业或个人购买非住宅商品房。四是加大非住宅去库存的金融支持。引导银行业金融机构加大对房地产开发企业的融资支持,加大对个人购买非住宅的贷款支持。五是加快培育发展租赁市场。摸清租赁市场底数,掌握市场供需情况,加强监管。
   4、加强房地产市场监管
    一是进一步落实地方政府主体责任。要求各设区市人民政府加大对所辖县(市、区)工作的指导力度,加强监督检查,确保各项工作措施落到实处。二是持续打击房地产市场违法违规行为。继续开展房地产市场秩序专项整治工作,重点整治房地产开发企业销售中介机构违法违规行为。将二手房纳入统一的市场监测监管和调控范围,对交易合同网签价格,以及限购限贷、税收征管等从严管控。三是加强市场监管监测。要求各地房地产监管部门加强和完善房地产市场信息系统建设,确保网签日报数据及时报送,重点监测商品住宅销售量和价格的变化情况,以及住宅与非住宅库存情况。